부동산 투자 조언 모음

소득 대비 서울 아파트 가격 데이터

 

부동산 스터디 카페 회원 A 씨의 사례
A 씨는 지방 흙수저 출신의 34세 결혼 5년 차 여성이라고 소개했다. 평범한 가정에서 자랐으며, 학창 시절 열심히 공부를 한 덕분에 서울 상위권 대학을 졸업했습니다. 그리고 공백기 없이 곧바로 남들이 부러워할 만한 직장에 취업했으며, 그곳에서 만난 사람 중 한 명과 2015년도에 결혼을 했습니다. 어릴 적부터 경제적으로 넉넉하지 못했던 가정형편 때문에 늘 '내 집을 갖고 싶다.'라는 생각이 있어서 신혼집을 자가로 마련해서 시작했습니다. 그렇다고 재테크에 특별한 관심이 있었던 것은 아니고 그저 내 집을 예쁘게 꾸미는 걸 좋아해서 시간이 날 때마다 집을 꾸미면서 '자가'라는 것에 큰 만족을 느끼며 살았습니다. 그런데 이들 부부가 미처 깨닫지 못했던 커다란 문제가 있었습니다.

 

그 문제는 바로 직장 근무지가 '지방'에 위치해 있었다는 점

둘 다 흙수저 출신이었으므로 양가로부터 경제적 도움을 받을 수가 없었습니다. 집은 사고 싶은데, 월급이 부부합산 세전 1,300만 원 정도여서 신혼 특공이나 디딤돌 대출이 불가능했습니다. 그래서 둘이 모은 돈 1억 5,000만 원에 일반 담보대출 1억 2,000만 원을 받아서 32평형 구출 아파트를 2억 4,000만 원에 매수한 후 올수리를 해서 신혼집으로 입주했습니다.
처음 2년 동안은 이 집에 살면서 무척 행복했습니다. 그런데 '똘똘한 한 채' 바람이 일어나면서 서울 및 수도권 지역의 집값이 무서운 속도로 급상승하자 행복의 크기가 점점 작아지는 것을 느꼈습니다.

 

2018년도에 아기가 태어나서 휴직을 하고 산후조리를 위해 서울 친정집에서 몇 달간 머무르면서 지방과 서울의 집값에 대한 격차를 몸소 실감할 수 있었습니다. 특히, 학창 시절 자신보다 공부를 못해서 학도 안 좋은 학교에 들어갔던, 그래서 중소기업에 겨우 취업을 했던 친구가 장만한 서울 집값을 들었을 때 느꼈던 상대적 박탈감은 지금도 잊을 수가 없다고 했습니다.

 

비슷한 시기에 결혼한 그 친구가 2015년 3억 5,000만 원에 산 아파트는 7억 5,000만 원이 되어 차익이 4억 원이었습니다. 반면 자신의 지방 아파트는 6,000만 원이 올라 3억 원이었습니다. 물론, 무주택보다는 나은 결과였지만 서울에 집을 산 친구와 자꾸만 비교하게 되면서 자신이 한없이 초라하게만 느껴졌습니다. 현재 대출금 1억 2,000만 원은 모두 갚은 상태이며 1억 원 정도 여윳돈이 통장에 있습니다. 하지만 이미 넘을 수 없는 벽이 되어버린 서울의 집값을 보면서 무기력해지기만 했습니다. 최근 집 때문에 정말 많이 울었고 후회와 고민을 했으며, 근무지가 지방인 자신의 직장을 저주하기도 했다고 합니다.

 

 

부동산에 대한 조언 1 - 집에 대한 애정을 크게 두지 않는다.
'소탐대실'하지 않는 것이 중요합니다. 우리나라 집값은 예전처럼 아무 곳에나 사놓기만 하면 무조건 올라가던 시절은 지났습니다. 다시 말해 수요가 있는 곳에 집을 사야 한다는 뜻인데, 서울의 집값 상승폭과 지방의 집값 상승폭이 다른 이유는 바로 수요가 다르기 때문입니다. 물론 지방에도 서울 못지않게 상승하는 지역은 있지만, 모든 지방이 다 그렇게 상승하는 것은 아닙니다. 지금 A 씨가 살고 있는 지방의 아파트는 수요가 많아서 상승한 것이 아니라 서울과 수도권 지역의 상승폭이 너무도 컸기 때문에 소폭 상승한 것으로 볼 수 있습니다. 시간이 갈수록 상승폭의 차이는 점점 커질 것입니다. 비슷한 시기에 서울에 집을 샀다는 그 친구와의 격차가 시간이 가면 갈수록 2배, 3배가 아니라 4배, 8배로 벌어질 수도 있습니다. 그러니 가급적 집에 대한 애정을 크게 두지 않기를 바라는 것이 상책입니다. 집에 대한 애정이 클수록 더 나은 집으로 옮겨가기가 힘들어집니다. 주거 만족도가 높아 마음은 편해질지 모르겠지만 경제적으로는 불편해지고 있음을 알아야 합니다.

 

부동산에 대한 조언 2 - 대출받아 상급지로 이동한다.
집을 팔고 통장에 있는 돈까지 합하면 4억 원 정도의 돈이 있다고 했습니다. 여기서 A 씨에게 강조하고 싶은 말은, '돈을 다 모아서 집을 사겠다.'라는 생각은 버려야 한다는 것입니다. A 씨 부부는 둘 다 직장이 안정적이며 신용등급도 좋아서 2억 원 정도는 어렵지 않게 대출을 받을 수 있습니다. '모은 돈 4억 원 + 대출로 만든 돈 2억 원 = 총 6억 원'을 융통할 수가 있습니다. 6억 원이면 서울 괜찮은 지역에 30평형대 아파트를 전세를 끼고 살 수 있습니다. 그리고 우리가 흔히 말하는 몸테크에 돌입하면 됩니다. 예를 들면 직장 근처에 보증금 2,000만~3,000만 원에 월세 80만 원 이하의 아파트로 이사를 가는 것입니다. 사실 이 부부에게 '몸테크'라는 표현을 쓰기도 민망합니다. 왜냐하면 지금 A 씨가 살고 있는 지역에서 월세 80만 원이면, 지금 자가로 살고 있는 구축 아파트보다 더 좋은 아파트를 구할 수 있기 때문입니다. A 씨 부부의 월급은 세전 1,300만 원 이상이라고 했습니다. 그럼, 생활비와 대출이자 그리고 월세를 제외하고도 제법 많은 액수의 돈을 저축할 수가 있습니다. 3년 후 서울에 미리 사놓은 아파트에 실입주를 할 때, 많은 액수를 대출받지 않아도 전세보증금을 반환해줄 수 있는 여력이 있습니다.

 

부동산에 대한 조언 3 - 서울에 집을 사두면 금상첨화
우리나라는 완전히 떠나는 이민이 아니라 주재원으로 몇 년간 해외에 나가는 분에게는 반드시 집을 사놓고 가라고 조언을 합니다. 대부분의 해외 발령의 경우 현지에 사택(숙소)을 제공해주기 때문에 지금 당장은 국내에 집이 필요 없다고 생각하는 사람이 많습니다. 하지만 내가 '살 집'이 필요 없는 것이지 '내 집'이 필요 없는 것은 아닙니다. 몇 년이 지나면 결국 국내로 돌아와야 하는데 내가 '살고 싶고', '살아야 할 곳'의 집값은 이미 많이 올라 있을 가능성이 높습니다. 그럼 그제야 '왜 집을 사놓고 가지 않았을까!'라는 후회를 하게 됩니다. A씨도 마찬가지입니다. 앞으로도 3년 정도는 서울에서 살 일이 없습니다. 그렇다고 서울에 내 집이 없어도 된다는 말은 결코 아닙니다. 즉, 3년 후에 서울에서 살아야 하는데 그때를 위해서라도 지금 서울에 집을 사놓아야 합니다.

 

덧붙이는 조언
A 씨가 다니고 있는 직장은 비록 근무지가 지방이기는 하지만 취업준비생들 사이에서는 제법 인기가 있는 직장입니다. 그런데 단지 지방 근무로 인해 첫 집을 서울이 아닌 지방에 장만했다는 이유만으로 지금의 직장을 저주해서는 안됩니다. 지난 일을 지금 와서 탓할 일도 아니지만 그래도 뭐라도 탓하고 싶다면 직장이 아니라 본인의 재테크 능력을 탓해야 합니다. 집은 'Live(거주)'와 'Buy(매매)'의 2가지 의미를 가지고 있습니다. 이 두 의미는 반드시 하나로 결합되어야 하는 것은 아닙니다. 그러므로 때로는 '살아야 하는 집(Live)'과 '사고 싶은 집(Buy)'을 분리해서 생각할 줄도 알아야 합니다. 지난 5년 동안 A 씨는 이 두 의미를 하나로 묶어서 생각했습니다. 그러나 지금은 분리해서 생각할 때가 되었습니다. 이제 더 이상 '친구처럼 근무지가 서울이었다면, 그래서 자신도 자연스럽게 서울에 첫 집을 장만했다면 집값이 더 많이 올랐을 텐데'라는 지난 생각에서 벗어나야 합니다.

출처 : 돈이 된다 부동산 대백과 - 김병권(부동산 아저씨) 지음