부동산 계약 후, 반드시 받아야 할 서류는 뭐가 있을까?

임대인과 임차인이 직거래로 계약을 진행한다면 동일한 내용의 계약서만 2부 작성해서 각각 서명·날인하고 1부씩 나누어 가지면 됩니다. 그러나 부동산 중개사무소에서 진행한 계약이라면, '계약서' 뿐만 아니라 '확인설명서'와 '공제증서(사본)'까지 받아야 합니다. 계약 후 받아내면 좋은 서류들을 소개하겠습니다.

 

 

부동산매매계약서

1. 계약서 - 분실 시 공인중개사에게 문의하기

계약서는 동일한 내용으로 3부가 작성됩니다. 임대인, 임차인, 공인중개사가 각각 1부씩 나누어 보관하게 되어 있습니다. 특히, 공인중개사는 5년간 의무적으로 계약서를 보관하게 되어 있습니다. 그러므로 계약서를 분실하거나 이사를 나온 후에 계약서의 사본이 필요할 때에는 부동산에 문의하면 됩니다.

 

 

중개대상물 확인설명서

2. 확인설명서 - 입주 후 하자 발생 시 중요한 문서

확인설명서란 부동산을 중개한 공인중개사가 사실적 관계(상태) 및 권리적 관계를 공적장부(등기사항 증명서, 건축물대장, 토지이용계획 확인원 등)에서 확인하고 이를 바탕으로 객관적인 시각에서 체크하여 작성하는 서류입니다. 전반적인 설명서의 역할을 하고, 입주 후에 하자 등의 문제가 발생했을 때 해결의 기준이 되는 중요한 서류이므로 꼼꼼하게 챙겨 볼 필요가 있습니다.

 

계약서를 작성할 때 공인중개사가 함께 작성해서 임대인과 임차인에게 바로 교부해야 하며 교부 전에 그 내용을 설명해주어야 하지만, 간혹 알아서 읽어보라고 하는 곳도 있습니다. 계약서와 마찬가지로 3부가 작성되어 각각 1부씩 나누어 보관하게 되어 있습니다.

 

확인설명서는 총 3장으로 구성되어 있습니다. 분량이 3장이나 되다 보니, 이를 설명하는 공인중개사도 힘들고 설명을 듣는 임대인이나 임차인도 무슨 말인지 정확하게 모르고 대충 넘어가는 경우가 많습니다. 그래서 반드시 체크해야 하는 중요 사항들을 아래에 정리하였습니다.

 

대상물건의 표시 : 사실적 관계(소재지, 면적, 준공연도, 용도, 방향, 건축물대장상 위반건축물 여부, 위반내용 등)가 기재되어 있습니다. 사실관계는 건축물대장과 일치하는지 확인해야 합니다.

 

권리관계 : 소유자가 누구인지와 소유권 이외의 권리(근저당권, 지상권, 전세권, 가압류 등)가 있는지 기재됩니다. 이러한 권리관계는 등기사항 증명서를 참고해서 작성됩니다. 그러므로 계약서 작성 전, 확인했던 등기사항 증명서에 나와 있는 등기명의인(소유자)과 인적사항이 일치하는지 반드시 확인해봐야 합니다.

 

입지조건 : 주변 환경이 어떤지를 확인하여 기재하는 난입니다. 대중교통(버스나 지하철), 주차 공간 여부, 교육시설(초·중·고등학교)과의 거리, 백화점이나 마트, 병원 등과의 거리 등을 작성합니다.

 

소유권 외의 권리사항 : 소유권 외에 그 어떠한 권리도 없는 깨끗한 상태라면, '소유권 외의 권리 사항'이 '해당 사항 없음'으로 나옵니다.

 

내부·외부 시설물의 상태(건축물) : 건물 하자 분쟁 시 판단 기준이 됩니다.

 

벽면 및 도배상태 : 균열과 누수, 도배 상태를 확인할 수 있으며 반드시 체크해야 합니다.

 

중개보수 등에 관한 사항 : 나중에 문제 발생 시 중요한 서류가 될 수 있습니다.

 

 

공제증서 사본

3. 공제증서(사본) - 1년간 보장되는 서류가 아닙니다.

공인중개사가 부동산 중개사무소를 개설하려면 의무적으로 한국공인중개사협회 또는 보증보험회사에 공제를 가입해야 합니다. 이는 공인중개사의 과실로 중개사고가 발생해 계약 당사자가 피해를 입었을 경우 신속하게 배상을 받게 하기 위한 제도입니다. 주의해야 할 점은 공제금액이 '건당 한도 금액'이 아니라 '1년 동안의 해당 공인중개사의 총 한도'이기 때문에 피해액을 모두 보장받을 수 있는 건 아니라는 뜻입니다. 공인중개사 사무소의 종류에는 '개인'과 '법인'이 있는데, 개인일 경우 '1억 원 이상', 법인일 경우 '2억 원 이상'의 한도로 공제를 가입해야 합니다. 또한 공인중개사는 계약서 작성이 완료되면, 공제증서 사본을 계약 당사자에게 교부해야 할 의무가 있습니다.

 

 

중개수수료 부가세 10% 내기 전에 확인해야 할 것 : 중개수수료에 대한 부가세 10%를 청구한다면 중개사무소 사업자가 '일반과세자'인지 확인해봐야 합니다. 사업자는 '간이과세자'와 '일반과세자'로 나누어지는데, 중개사무소가 일반과세자라면 부가세 10%를 지급하는 것이 맞습니다. '간이과세자'는 부가세를 받지 않지만, 연매출이 4,800만 원을 초과하는 경우에는 3%를 부가세로 청구할 수 있으므로 이 점을 유의해야 합니다. 공인중개사에게 부가세를 조율해달라고 이야기하면 조절해주는 경우가 많으므로 밑져야 본전이라는 생각으로 한번 말해보는 것도 좋은 방법입니다. 참고로 간이과세자의 경우 세금계산서를 발행할 수 없었지만, 2021년 7월 1일부터 연매출 4,800만 원 이상~8,000만 원 미만의 간이과세자의 경우에는 세금계산서를 발행할 수 있게 되었습니다.