계약 전 꼭 확인해야 되는 등기사항증명서(등기부등본), 건축물대장

등기사항증명서 무엇을 확인해야 할까?

부동산이 건네준 등기사항 증명서 주소, 열람 일시, 페이지 꼭 확인하기

계약서를 작성하기 전에 반드시 확인해야 할  서류 중 가장 으뜸은 '등기사항 증명서'일 것입니다. 흔히 '등기부등본'이라고 말하는 등기사항 증명서는 '소재지', '면적', '소유자', '대출 현황' 등 해당 부동산에 대한 사실관계 및 권리관계가 모두 기재되어 있는 공적인 장부라고 생각하면 됩니다. 계약서 작성 전, 부동산 중개사무소에서 계약할 주택의 등기사항 증명서를 열람 또는 발급받아줄 것입니다. 이때, 건네받은 등기사항 증명서의 내용을 확인하기 전에 반드시 체크해야 할 3가지가 있습니다.

 

1. 주소

등기사항 증명서를 볼 때 가장 먼저 봐야 하는 부분입니다. 계약을 진행하려는 부동산의 주소와 등기사항 증명서의 주소가 일치하는지 체크하는 것은 필수입니다. 단독주택일 때(다가구주택, 다중주택 등)에는 토지, 건물 등기사항 증명서가 모두 있는지도 확인해야 합니다.

 

2. 열람 일시

등기사항 증명서 왼쪽 하단에 기재된 '열람 일시'는 등기사항 증명서를 열람(발급) 한 날짜와 시간입니다. 이 날짜가 계약서 작성일 당일에 열람(발급) 한 것인지를 체크해야 합니다. 하루 사이에도 권리변동이 생길 수 있기 때문에 당일에 열람(발급) 한 것이 아니면 공인중개사에게 오늘 날짜로 다시 떼어줄 것을 요청해야 합니다.

 

3. 페이지

등기사항 증명서 하단 가운데에 '1/3'이라고 페이지 표시가 되어 있습니다. 총 3페이지짜리인데, 그중 1페이지라는 뜻입니다. 불리한 내용(근저당권이 설정되어 있는 을구 등)이 기재되어 있는 페이지를 빼고 보여주는 경우가 있을 수도 있기 때문에 1~3페이지가 모두 있는지 체크해야 합니다. 이는 건축물대장도 마찬가지입니다. 이 3가지를 모두 체크한 후 이상이 없으면, 등기사항 증명서의 내용을 확인하는 절차로 넘어갑니다.

 

 

등기사항 증명서 핵심 내용 체크하기 - 표제부, 갑구, 을구 순서대로

등기사항 증명서 종류는 크게 3가지로 '토기 등기', '건물등기', '집합건물등기'가 있습니다. 우리나라는 토지와 건물을 별개의 소유권으로 봅니다. 그래서 단독주택, 다가구주택 등은 '토지등기사항 증명서'와 '건물등기사항 증명서'를 각각 떼어서 확인해야 합니다. '집합건물등기사항 증명서'는 토지와 건물을 하나로 묶어놓은 등기를 말합니다. 아파트, 빌라, 다세대주택, 오피스텔 등이 이에 속합니다. 모든 등기사항 증명서는 '표제부', '갑구', '을구'로 구성되어 있습니다.

 

 

건축물대장(Building ledger)

두 번째, '건축물대장' 왜 확인해야 할까?

주택(건물)이 새로 지어지면 신축허가를 내준 관공서(시, 군, 구청)에서 허가된 도면대로 주택이 제대로 지어졌는지를 확인하고 사용승인을 해줍니다. 그리고 해당 주택에 대한 사실적인 내용(층별 용도, 구조, 면적, 구조 등)을 기재하여 건축물대장을 만들게 됩니다. 건축물대장이 만들어지면 건축주는 관할 등기소에 소유권 보존등기 신청을 합니다. 등기소에서는 건축물대장을 참고해서 사실관계를 기재하고 추가적으로 소유권에 관한 사항 등 권리관계를 정리한 후 등기사항 증명서를 만들게 됩니다. 즉, 건축물대장은 주택의 사실관계를 중심적으로 기재하는 장부이고, 등기사항 증명서는 주택의 권리관계(소유자, 대출 현황 등)를 중점으로 기재하는 장부입니다. 가끔 신청자의 착오나 지연 신청, 전산의 오류 등으로 대장과 등기에 기재되어 있는 내용이 서로 일치하지 않는 경우가 생깁니다. 이럴 때에는 사실적인 관계는 건축물대장을 기준으로, 권리관계는 등기사항 증명서를 기준으로 정리합니다.

 

1. 위반건축물, 용도에 맞지 않는 건물이면 전세자금 대출이 불가능하다.

일반건축물대장 계약서 우측 상단에 '위반건축물'이라는 표시가 되어 있고, 용도는 '제2종 근린생활시설'로 되어 있다면 즉, 계약을 하고자 하는 해당 층에 불법이 있거나 용도가 '주거용'이 아니란 뜻입니다. 이럴 경우 전세자금 대출 승인이 나지 않기에 계약 전 꼭 건축물대장을 확인해야 합니다.

 

2. 주거용이 아니면 전세보증금 보험 가입 불가능하다.

계약기간 만기 시, 제때 임대인이 보증금을 반환해주지 않는 등 문제가 생길 것을 대비하여 전세보증 반환 보험을 가입하려는 사람이 있습니다. 그런데, 대장상 용도가 주거용이 아닐 경우 보험가입 자체가 되지 않습니다.

 

3. 전입신고 시 주소가 정확하지 않으면 보증금을 떼일 가능성이 높아진다.

주택이 경매가 진행될 경우 임차인은 대항력을 갖추고 있어야 자신의 보증금을 보호받을 수 있습니다. 그런데 대항력을 제대로 갖추지 못하였다면 임차인은 법적 보호를 받을 수가 없기 때문에, 집이 경매에 넘어가게 되면 보증금을 모두 떼이는 불상사가 발생할 수도 있습니다. 대항력을 갖추려면 '주택의 인도 + 주민등록'이라는 요건을 충족해야 합니다. 여기서 주민등록은 '주소의 이전'을 말합니다. 주택을 인도하고, 주소 이전까지 완료해야 마무리되는 것입니다. 여기서도 주택의 종류에 따라 주소의 이전 요건이 달라집니다. 일반주택일 경우 '지번'까지만 기재하면 되지만, 공동주택일 경우에는 '정확한 동, 호수 표시'까지 기재해서 전입신고를 해야 합니다.

 

예를 들어, 우리가 흔히 빌라라고 말하는 다세대주택의 호실 표시가 현관문에는 101호로 되어 있고, 대장상에는 B01호로 되어 있다고 한다면 B01호로 전입신고를 해야 정확하게 주소가 이전됩니다(그래야 대항력이 생김). 사실관계(주소, 용도, 구조, 면적 등)는 건축물대장이 우선입니다. 그러므로 건축물대장에서 계약서의 호수 표시와 대장상의 호수가 일치하는지를 확인한 후, 정확한 주소와 호수로 '전입신고'를 해야만 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

* 대항력 : 주택임대차 보호법에서 말하는 대항력은 여러 가지 권리를 누리고 있는데 그중 하나는 임대차 계약기간(2년) 동안 거주할 수 있는 권리와 또 하나는 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 권리입니다. 다시 말해 대항력이 있으면 어떤 경우라도 보증금의 전액을 보호받을 수 있습니다, 쉽게 풀어보자면 대항력이란 대항할 수 있는 힘, 고집부릴 수 있는 힘이라는 개념으로 생각할 수 있습니다.

 

* 대항력 성립 요건 : 대항력의 성립요건은 주택의 인도(점유) + 전입신고 --> 다음날 0시입니다. 이사 들어가고 전입신고 한 다음날 0시부터 대항력을 갖게 됩니다. 예를 들어, 11월 23일 주택을 점유하고 11월 24일 전입신고를 하였다면 익일 11월 25일 0시부터 인정이 됩니다. 대항력을 인정받기 위해서는 선순위에 말소기준 권리가 없어야 합니다.

 

* 건축물대장 인터넷으로 열람하는 방법 : 인터넷 '정부 24'에서 열람 및 발급이 가능하며, 비용은 무료입니다. 건축물대장도 '열람용'과 '발급용'이 있는데, 내용은 동일합니다.